부산지방법원 2016. 5. 13. 선고 2015나2956,2015나2963(병합) 판결 손해배상(기),손해배상(기)

관리비 미납에 따른 단전·단수 조치의 적법성 판단 결과 요약

• 제1심 판결을 취소하고, 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각

함. 사실관계

• 원고는 2005. 6. 15. 임의경매를 통해 D건물 1429호(이 사건 건물)의 소유권을 취득

함.

• 원고의 아버지 G은 1996. 1. 1.부터 이 사건 건물을 사업장으로 사용하며 사업자등록을 하고, D건물 관리사무소 소장 J과 관리계약서를 작성하여 관리비 납부 의무를 지고 2개월 이상 연체 시 단전·냉난방 중단에 이의를 제기할 수 없음에 동의

함.

• D건물 관리규정(이 사건 최초 관리규정) 제8조 제5항은 "관리비를 2개월 이상 체납할 경우 단전 또는 단수 기타 조치를 취할 수 있다"고 규정

함.

• 2007. 7. 27. D건물 관리단집회에서 이 사건 정관이 작성되었으나, 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성 요건을 충족하지 못하여 유효한 관리규약이 되지 못

함.

• 이 사건 정관 제42조 제6항은 "체납된 관리비를 2개월이 경과하여도 납부하지 아니할 경우 2회에 걸쳐 서면통지를 하고, 그래도 계속 체납될 경우에는 전기와 수도의 공급을 중단하여도 이의를 제기할 수 없으며 기타 필요한 조치 등을 취하여 단전 단수한다"고 규정

함.

• 피고 B은 2011. 3. 2.부터 D건물 관리사무소 소장으로 근무

함.

• 피고 B은 2011. 7. 11.경 원고에게 3개월 이상 관리비 미납을 이유로 이 사건 정관에 따라 단전·단수 조치(이 사건 조치)를 통지하고, 같은 달 15.경 이 사건 건물에 단전·단수 조치를 시행

함.

• 원고는 2011. 7. 19. 피고 B에게 소유권자인 자신에게는 관리비 납부 의무가 없으므로 점유·사용자인 G에게 미납 관리비 청구를 요구하는 답변서를 보

냄.

• 2013. 2. 6. D건물 소유 및 관리에 관한 새로운 관리규약이 제정되었고, 이는 구분소유자 및 의결권의 4/5 이상의 서면 동의를 받아 유효한 관리규약이

됨.

• 새 관리규약 제45조 제3호는 3개월 체납 시 단전·단수 및 법적 제재 예고장 발부를 규정

함.

• 원고는 이 사건 조치가 무효인 이 사건 정관에 근거한 불법행위이며, 피고들이 연대하여 이 사건 건물 차임 상당액에 해당하는 손해를 배상할 의무가 있다고 주장

함. 핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단 관리비 미납에 따른 단전·단수 조치의 불법행위 여부

• 법리: 단전·단수 등의 조치가 관리규약 등에 의하여 상대방의 부당한 의무 불이행에 대해 부득이하게 취한 조치로서, 그 동기와 목적, 수단과 방법, 그와 같은 조치에 이르게 된 경위, 그로 인하여 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 가지 사정에 비추어 볼 때, 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있는 경우 이는 위법성이 결여된 행위로서 불법행위를 구성하지 않