수원지방법원 2015. 6. 19. 선고 2014가합7202 판결 임대차보증금등

임대아파트 임차인의 소규모 주택 지분 소유와 임대차계약 갱신 거절의 부당성

임대아파트 임차인의 소규모 주택 지분 소유와 임대차계약 갱신 거절의 부당성 결과 요약

• 회사는 근로자에게 부당하게 부과한 불법거주배상금 443,750원 및 이에 대한 지연손해금을 지급

함.

• 근로자의 손해배상 청구는 기각

됨. 사실관계

• 근로자는 2011. 9. 28. 피고와 수원시 권선구 B 아파트 513동 303호(임대아파트)에 대해 임대차계약을 체결하고 2011. 12. 15. 입주

함.

• 근로자는 2007. 6. 1.경 제천시 C 단독주택 1/160 지분(면적 1.2m²)을 취득하여 보유하고 있었

음.

• 회사는 2013. 12. 16. 근로자에게 주택 소유를 이유로 갱신계약 부적격 통보를 하였고, 근로자는 2013. 12. 18. 해당 지분이 별장 관리회사 회원 가입으로 취득한 것이며 주거용이 아님을 소명

함.

• 회사는 2013. 12. 31. 근로자의 소명이 불충분하다며 임대차계약 갱신을 거절하고 2014. 1. 1.부터 불법거주배상금 부과를 통보

함.

• 근로자는 2014. 1. 13. 임대차계약 해지를 신청하고 2014. 2. 7. 퇴거하였으며, 회사는 보증금 반환 시 불법거주배상금 806,250원을 공제하고 지급

함. 핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단 임대아파트 임차인의 소규모 주택 지분 소유가 임대차계약 갱신 거절 사유에 해당하는지 여부

• 법리: 무주택자에게 임대하는 임대아파트의 경우, 임차인이 임대차기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우 원칙적으로 계약해지 사유에 해당하나, 임대주택 공급제도의 취지에 비추어 임차인에게 임대주택을 공급할 필요가 없게 된 경우와 동일하게 볼 수 없는 특별한 사정이 있는 때에는 임대인이 계약해지 조항을 근거로 임대차계약을 해지할 수 없

음. 이러한 법리는 갱신 거절에도 적용될 수 있

음.

• 법원의 판단:
• 근로자가 소유한 주택 지분은 제천시 D에 위치한 휴양용 시설로 보이며, 다수인이 지분을 공유하여 사용하는 것으로 판단

됨.

• 근로자의 지분은 1/160에 불과하여 근로자가 해당 주택을 주거용으로 단독 사용할 가능성이 없

음.

• 이 사건 임대차계약은 갱신거절 사유를 계약해지 사유와 동일하게 규정하고 있어, 임대주택 해지 시의 법리가 갱신거절에도 적용될 수 있

음.

• 근로자가 이 사건 주택 지분을 소유하고 있더라도, 이로 인해 근로자에게 임대주택을 공급할 필요가 없게 된 경우와 동일하게 볼 수 없는 특별한 사정이 있다고 봄이 상당

함.

• 따라서 회사는 근로자의 주택 지분 소유를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지하거나 갱신 거절할 수 없다고 판단

함.

• 회사의 갱신 거절은 부당하며, 이에 근거한 불법거주배상금은 법률상 원인이 없으므로 회사는 근로자에게 해당 금액을 반환할 의무가 있

음. 관련 판례 및 법령

• 대법원 2006. 11. 23. 선고 2006다44975 판결
• 주택공급에 관한 규칙 제6조 제3항
• 이 사건 임대차계약 계약일반조건 제10조 제1항 제7호 손해배상 청구의 인용 여부
• 법원의 판단: 근로자가 제출한 증거만으로는 손해가 발생하였음을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 근로자의 손해배상 청구는 이유 없