서울남부지방법원 2023. 7. 13. 선고 2022나56218 판결 손해배상

임대사업자의 부당한 계약 갱신 거절에 따른 손해배상 책임 인정

임대사업자의 부당한 계약 갱신 거절에 따른 손해배상 책임 인정 결과 요약

• 임대사업자인 회사가 민간임대주택법상 임대의무기간 중 임차인의 계약 갱신을 부당하게 거절하여 근로자가 퇴거한 사안에서, 회사의 불법행위로 인한 손해배상 책임을 인정하고, 근로자에게 24,850,000원 및 지연손해금을 지급하도록

함. 사실관계

• 근로자는 2018. 12. 10. 피고와 서울 영등포구 소재 D아파트 E호(이하 '해당 아파트')에 관하여 임대차보증금 490,000,000원, 임대차기간 2019. 2. 11.부터 2021. 2. 11.까지로 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약')을 체결

함.

• 회사는 2018. 1. 8.경 해당 아파트를 단기민간임대주택으로 하여 민간임대주택법에 따라 임대사업자로 등록하였고, 2019. 2. 25. 원고와 표준임대차계약서를 작성

함.

• 회사는 2020. 9. 18. 및 2020. 10. 14. 근로자에게 카카오톡 메시지를 통해 자신이 해당 아파트에 실제 거주할 예정이므로 2021년 2월 말까지 아파트를 비워달라며 계약 갱신 거절 의사를 통보

함.

• 근로자는 2020. 10. 15. 회사에게 최소 4년 거주를 기대했음을 밝히며 2년 더 거주하거나, 안 된다면 2022년 7월까지 거주, 그것도 안 된다면 2021년 7월까지 거주하며 보증금을 5% 인상해 주겠다는 의사를 전달

함.

• 근로자는 2020. 11. 13. 다른 아파트와 임대차계약을 체결하고, 2021. 2. 25. 해당 아파트를 회사에게 인도하고 이사

함. 핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단 임대사업자의 부당한 계약 갱신 거절로 인한 불법행위 책임 발생 여부

• 법리: 구 민간임대주택법 및 구 주택임대차보호법의 관련 규정들은 임차인의 주거생활 안정을 보장하기 위한 강행규정으로, 임대사업자는 법령 및 표준임대차계약서에서 정한 사유가 없는 한 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없

음. 임대인의 실거주는 민간임대주택법상 재계약 거절 사유에 해당하지 않

음.

• 법원의 판단:
• 회사는 임대사업자로서 임대의무기간 동안 해당 아파트를 계속 임대하여야 하며, 그 기간 내에는 해당 아파트에 거주할 수 없

음.

• 임대인의 실거주는 민간임대주택법 및 표준임대차계약서에서 정한 재계약 거절 사유에 해당하지 않

음.

• 회사는 임대사업자로서 위 법령 내용을 알았거나 알 수 있었을 것으로 보

임.

• 근로자는 회사에게 이 사건 임대차계약의 갱신 또는 재계약을 요구하였

음.

• 근로자는 회사가 제시한 갱신 거절 사유가 정당한 것으로 오인하여 퇴거한 것으로 보이며, 근로자가 계약 종료에 합의했다고 볼 수 없

음. 설령 합의로 보더라도 이는 강행규정에 위반되어 효력이 없

음.

• 따라서 회사는 고의 또는 과실로 법령을 위반하여 임대의무기간 내에 이 사건 임대차계약의 갱신을 부당하게 거절함으로써 근로자에게 불법행위로 인한 손해배상 책임을 부담

함. 관련 판례 및 법령

• 구 민간임대주택법(2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 것) 제3조, 제45조 제1항, 제47조 제1항
• 구 민간임대주택법 시행령(2020. 12. 8. 대통령령 제31242호로 개정되기 전의 것) 제35조 제1항 제6호