부산지방법원 2017. 6. 14. 선고 2016나42234 판결 용역비

관리단 정관 개정의 무효와 단전 조치로 인한 손해배상 및 상계 인정 여부

관리단 정관 개정의 무효와 단전 조치로 인한 손해배상 및 상계 인정 여부 결과 요약

• 원고(관리단)의 정관 개정이 무효이므로, 이에 따른 관리비 연체요율 규정은 적용될 수 없

음.

• 근로자의 단전 조치는 불법행위에 해당하며, 피고(점유자)의 손해배상 청구를 인정

함.

• 회사의 손해배상 채권과 근로자의 미납 관리비 채권을 상계하여 근로자의 청구를 기각

함. 사실관계

• 근로자는 상가 건물의 관리단이며, 회사는 해당 상가 점포를 점유하며 스크린골프장을 운영

함.

• 근로자는 혜강종합관리에게 건물 관리비 부과 업무를 위임

함.

• 근로자의 정관은 2009. 5.경 제정되었고, 2015. 7.경 관리비 관련 규정이 신설되는 개정이 이루어

짐.

• 근로자는 회사의 관리비 미납을 이유로 2016. 8. 23. 1차 단전 조치를, 2016. 10. 5. 2차 단전 조치를 시행

함.

• 회사는 근로자의 단전 조치로 영업 손해를 입었다고 주장하며 손해배상 및 상계를 항변

함. 핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단

1. 관리단 정관 개정의 유효성

• 법리: 집합건물법 제29조 제1항은 규약의 설정·변경·폐지는 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 4분의 3 이상 찬성을 얻어야 한다고 규정하며, 이는 강행규정

임.

• 판단:
• 이 사건 정관 개정은 당시 대표자가 단독으로 처리하였고, 사후 동의를 받은 구분소유자도 전체의 4분의 3에 미달하는 약 25명에 불과하였

음.

• 따라서 이 사건 정관 개정은 강행규정인 집합건물법 제29조 제1항을 위반하여 무효

임.

• 이에 따라 정관 개정으로 신설된 관리비 납부기한 및 연체요율 규정은 적용될 수 없

음. 관련 판례 및 법령

• 법령: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제29조 제1항
• 판례: 대법원 2008. 12. 24. 선고 2008다61561 판결

1. 근로자의 관리비 부과기준 및 산정방법의 부당성 여부

• 판단:
• 근로자는 개별 점포별 전기료, 수도료를 사용량에 따라 부과하고, 공동 전기료, 공동 수도료, 일반관리비, 전기안전대행료, 수선유지비는 점포별 면적 비율에 따라 안분하여 부과

함.

• 이러한 부과기준 및 산정방법이 부당하다고 보이지 않

음.

• 회사의 G, H 업체에 대한 관리비 미부과 주장은 G은 적정 관리비를 납부하고 H의 전기사용료는 별도 처리되는 것으로 보여 이유 없

음. 3. 단전 조치의 불법행위 성립 및 손해배상 책임

• 법리: 단전·단수 조치가 적법한 행위로서 불법행위를 구성하지 않으려면 관리규약에 근거를 두어야 하며, 사회통념상 허용될 만한 상당성이 있어야