인천지방법원 2023. 2. 2. 선고 2022구합51035 판결 갱신계약거절통지처분무효확인등

외국인 전용 임대주택의 내국인 임차인에 대한 임대차 갱신 거절 통지의 법적 성격 및 임차권 존재 확인

외국인 전용 임대주택의 내국인 임차인에 대한 임대차 갱신 거절 통지의 법적 성격 및 임차권 존재 확인 결과 요약

• 주위적 청구 및 제1 예비적 청구(행정처분 무효/취소)는 부적법하여 각하

함.

• 제2 예비적 청구(임차권 존재 확인)는 이유 있어 인용

함. 사실관계

• 회사는 구 경제자유구역법에 따라 외국인 전용 임대주택을 공급하는 임대사업자

임.

• 구 경제자유구역법 시행령은 외국인 전용 임대주택의 임대차계약 상대방을 외국인 등으로 한정

함.

• 개정 전 경제자유구역개발지침은 외국인 임대공고 후 6개월까지 임대되지 않은 경우 내국인에게 임대할 수 있도록 허용

함.

• 내국인인 원고들은 2017년 8월 회사와 해당 사안 주택에 대해 임대차계약을 체결하고, 1회 갱신하여 임대차기간이 2021. 9. 30.까지 연장

됨.

• 감사원은 2020년 11월 피고 업무 감사에서 내국인 임차인과의 계약 갱신 거절 필요성을 지적

함.

• 회사는 2021. 6. 15. 원고들에게 관계 법령 및 감사원 지적에 따라 임대차계약 갱신을 거절한다는 통지를

함.

• 원고들은 2021년 7월 회사에게 계약 갱신을 요구하였으나, 회사는 거절

함.

• 원고들은 2021. 9. 15. 행정심판을 청구했으나, 2021. 11. 29. 각하 재결을 받

음.

• 원고들은 2022. 3. 7. 해당 소를 제기

함. 핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단 해당 사안 통지의 행정처분성 여부

• 행정청의 행위가 항고소송의 대상이 되는 행정처분인지 여부는 관련 법령의 내용과 취지, 행위의 주체·내용·형식·절차, 이해관계인이 입는 불이익, 법치행정의 원리 등을 종합적으로 고려하여 구체적·개별적으로 결정

함.

• 공공기관이 사경제 주체로서 상대방과 대등한 지위에서 체결하는 사법상 계약은 사적 자치와 계약자유의 원칙 등 사법의 원리가 그대로 적용

됨.

• 해당 사안 임대차계약은 회사가 사경제 주체로서 체결한 사법상 계약이며, 해당 사안 통지는 계약상 대등한 당사자 지위에서 한 의사표시일 뿐, 공권력을 가진 우월적 지위에서 행한 행정처분으로 볼 수 없

음.

• 따라서 해당 사안 통지는 항고소송의 대상이 아니므로, 이를 전제로 한 근로자의 주위적 청구 및 제1 예비적 청구 부분의 소는 부적법

함. 관련 판례 및 법령

• 대법원 2015. 3. 12. 선고 2014두43974 판결
• 대법원 2015. 8. 27. 선고 2015두41449 판결
• 대법원 2014. 12. 24. 선고 2010다83182 판결 해당 사안 임대차계약의 공법상 계약 여부 및 당사자소송 대상 여부
• 행정소송법상 당사자소송은 '행정청의 처분 등을 원인으로 하는 법률관계, 그 밖에 공법상 법률관계에 관한 소송'을 말

함.

• 해당 사안 임대차계약은 회사가 사경제 주체로서 체결한 사법상 계약이며, 해당 사안 통지 또한 사법상 의사표시에 해당