서울중앙지방법원 2024. 7. 5. 선고 2023나45097 판결 건물인도

임차인의 제소전화해 불협조를 이유로 한 임대차계약 해지 및 갱신 거절의 부당성

임차인의 제소전화해 불협조를 이유로 한 임대차계약 해지 및 갱신 거절의 부당성 결과 요약

• 원고(임대인)의 항소를 기각

함.

• 근로자의 임대차계약 해지 및 취소 주장, 임대차계약 종료 주장을 모두 기각

함.

• 임차인의 제소전화해 불협조는 책임 있는 사유로 보기 어려워 계약 해지 사유가 되지 않

음.

• 임대인의 재건축 계획은 구체적이지 않아 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 정당한 사유가 되지 않

음. 사실관계

• 근로자는 2022. 5. 9. 회사에게 해당 사안 부동산을 보증금 4,000만 원, 월 차임 300만 원, 임대차기간 2022. 5. 9.부터 2024. 5. 8.까지로 정하여 임대

함.

• 임대차계약서 제21조 제2항 및 특약사항 제7항에 회사는 계약 종료 시 명도 이행을 위해 제소전화해절차에 필요한 서류를 제출하고 협조하기로 약정

함.

• 제17조 제6호 및 제7호에 임차인의 중대한 귀책사유 또는 계약 각 항 위배 시 근로자가 최고 없이 계약을 해지할 수 있다고 약정

함.

• 근로자는 회사를 상대로 제소전화해를 신청하였으나, 회사가 화해기일에 불출석하여 화해불성립으로 종결

됨.

• 회사는 2024. 2. 6.경 근로자에게 상가임대차법 제10조 제1항에 따라 임대차계약 갱신을 요구

함.

• 회사는 임대차기간 만료일인 2024. 5. 8. 이후에도 해당 사안 부동산을 점유하고 있으며, 2024년 5월분 차임을 지급

함. 핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단 제소전화해 불협조를 이유로 한 임대차계약 해지 가능 여부

• 법리: 민법 제544조의 법정해제권 및 법정해지권은 계약 당사자인 채무자에게 책임 있는 사유로 인한 채무불이행을 기본적 요건으로

함. 약정해지권 또한 특별한 사정이 없는 한 채무자의 책임 있는 사유를 전제로

함.

• 법원의 판단:
• 법정해지: 근로자가 신청한 제소전화해 신청서에는 임대차기간을 단축하고 임차인의 상가임대차법상 계약갱신요구권을 사실상 배제하는 내용이 포함되어 있었

음. 회사가 이러한 내용의 제소전화해조서 작성에 협력하지 않은 것은 회사에게 책임 있는 사유로 인한 채무불이행으로 보기 어려

움. 상가임대차법 제15조에 따라 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없

음.

• 약정해지: 해당 사안 임대차계약 제17조 제6호(중대한 귀책사유) 및 제7호(계약 각 항 위배)에 따른 약정해지권 행사 역시 임차인의 책임 있는 사유를 전제로

함. 회사의 제소전화해 불응은 책임 있는 사유로 볼 수 없으므로 약정해지 사유에 해당하지 않

음. 관련 판례 및 법령

• 민법 제544조: 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있

다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한

다.

• 대법원 2014. 3. 13. 선고 2013다34143 판결: 민법 제544조의 법정해제권은 계약의 일방 당사자인 채무자에게 책임있는 사유로 인한 채무불이행을 기본적 요건으로 하는 것이