서울행정법원 2025. 5. 16. 선고 2023구합62267 판결 업무정지처분취소

감정평가사의 중대한 과실로 인한 업무정지 처분 취소 청구

감정평가사의 중대한 과실로 인한 업무정지 처분 취소 청구 결과 요약

• 회사가 근로자에게 한 업무정지 2년 처분을 취소

함.

• 소송비용은 회사가 부담

함. 사실관계

• 근로자는 주식회사 B의 대표이사이자 소속 감정평가사

임.

• 근로자는 2019. 10.경부터 2020. 4.경까지 9건의 구분건물에 대해 담보제공용 감정평가를 수행

함.

• 회사는 근로자가 해당 사안 감정평가에서 신의와 성실로 공정하게 평가하지 않고 고의로 잘못된 감정평가를 하여 감정평가법 제25조 제1항을 위반하였다는 이유로, 감정평가법 제39조 제1항 제9호에 따라 2년의 업무정지 처분(해당 처분)을 내

림. 핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단

1. 처분사유(잘못된 감정평가)의 존부

• 법리: 감정평가사는 감정평가업무를 신의와 성실로 공정하게 수행해야 하며, 고의 또는 중대한 과실로 업무를 잘못해서는 안 됨(감정평가법 제25조 제1항). 이를 위반 시 2년 이하의 업무정지 등 징계 가능(감정평가법 제39조 제1항 제9호, 제2항 제3호). 거래사례비교법 적용 시, 감정평가실무기준에 따라 위치적·물적 유사성이 있는 적절한 사례를 선택하고, 가치형성요인 차이를 비교하여 대상물건의 가치를 개별화·구체화해야

함.

• 법원의 판단:
• 1번 감정평가:
• 거래사례 선택의 적정성: 대상물건 소재 구분건물에 비교가능성 높은 다수 거래사례가 존재했음에도, 이를 배제하고 거래시점, 가격수준 등에서 차이가 있는 부천시 소재 물건을 선택한 것은 감정평가실무기준 위반

임.

• 가치형성요인 비교의 타당성: 단지외부요인 비교치(0.98) 및 단지내부요인 비교치(1.00) 적용에 오류가 있다고 인정할 증거가 부족

함.

• 감정평가액의 타당성: 감정평가액 단가가 유사 구분건물 거래사례 및 분양사례 평균 단가 대비 1.18배 ~ 1.25배 높아 시장가치 증거자료 범위를 벗어나 부당하게 과다

함.

• 2번 감정평가:
• 거래사례 선택의 적정성: 대상물건 소재 구분건물에 비교가능성 높은 거래사례가 존재했음에도, 이를 배제하고 입지, 향, 다락·야외공간 유무 등에 차이가 있는 서울 관악구 소재 물건을 선택한 것은 감정평가실무기준 위반

임.

• 가치형성요인 비교의 타당성: 단지내부요인 비교치(0.99) 적용에 오류가 있다고 인정할 증거가 부족

함. 그러나 다락과 야외공간 유무 등 호별요인 차이가 상당함에도 비교치를 1.00으로 적용한 것은 가치형성요인 비교에 잘못이 있

음.

• 감정평가액의 타당성: 감정평가액 단가가 유사 구분건물 실거래사례 및 감정평가전례 평균 단가 대비 1.32배 ~ 1.60배 높아 시장가치 증거자료 범위를 벗어나 부당하게 과다

함.

• 3번 감정평가:
• 거래사례 선택의 적정성: 대상물건 인근에 다수 유사 거래사례가 존재했음에도, 이를 배제하고 행정구역이 다르고 재정비촉진구역에 속한 서울 양천구 소재 물건을 선택한 것은 감정평가실무기준 위반

임.

• 가치형성요인 비교의 타당성: 대상물건과 거래사례가 지역적 요인 측면에서 대등하다고 판단한 것은 잘못