서울중앙지방법원 2019. 6. 13. 선고 2018가단5251960 판결 건물명도(인도)

상가건물 노후화로 인한 임대차계약 갱신 거절 및 과도한 차임 증액 청구의 부당성

상가건물 노후화로 인한 임대차계약 갱신 거절 및 과도한 차임 증액 청구의 부당성 결과 요약

• 원고들의 임대차계약 갱신 거절 주장은 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호의 요건을 충족하지 못하여 기각

됨.

• 원고들의 과도한 차임 증액 청구는 상가건물 임대차보호법 제11조 및 동법 시행령 제4조에 따라 무효로 판단되어 기각

됨. 사실관계

• 회사는 2017. 5. 1. 주식회사 D과 해당 사안 건물 3층에 대해 임대차계약을 체결

함.

• 원고들은 2017. 5. 26. 해당 사안 건물의 소유권을 취득하고 2017. 6. 16. 회사와 임대인 지위 승계 계약을 체결

함.

• 원고들은 2018. 11. 6.부터 2018. 11. 20.까지 회사에게 계약 갱신 거절 의사를 통보

함.

• 회사는 2018. 11. 13. 및 2018. 11. 19. 원고들에게 계약 갱신 의사를 통보

함.

• 원고들은 2018. 12. 27. 회사에게 임대차보증금 250,000,000원, 월 차임 14,000,000원으로 증액할 것을 조건으로 계약 갱신을 통보

함. 핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호의 '안전사고의 우려가 있는 경우' 해당 여부

• 법리: 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호는 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우로서, '건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우'를 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 정당한 사유로 규정

함.

• 법원의 판단:
• 해당 사안 건물이 노후화되었고, 누수 사고가 발생했으며, 안전진단 결과 D등급(주요부재에 결함이 발생하여 긴급한 보수, 보강이 필요하고 사용제한 여부를 결정해야 할 상태)을 받은 사실은 인정

됨.

• 그러나 D등급은 즉각 사용 중지 상태가 아니며, 회사의 사용이 보강공사에 장애가 된다고 볼 증거가 없

음.

• 원고들의 목적은 보강공사가 아닌 건물 신축으로 보이며, 갱신 거절 전까지 안전 문제 언급이 없었

음.

• 누수 등 문제 발생 시 보수·보강 의무는 임대인에게 있으므로, 이를 이유로 임차인의 권리를 부정하는 것은 불합리

함.

• 따라서 위 사실만으로는 해당 사안 건물이 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호에서 규정한 '안전사고의 우려가 있는 경우'에 해당한다고 인정하기 부족

함. 관련 판례 및 법령

• 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한

다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하

다. 7. 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 차임 증액 청구의 적법성 및 상가건물 임대차보호법 제11조 적용 여부