서울중앙지방법원 2024. 6. 5. 선고 2022나80482 판결 손해배상(기)

임대인의 실거주 목적 계약갱신 거절 후 제3자 임대 시 손해배상 책임 인정

임대인의 실거주 목적 계약갱신 거절 후 제3자 임대 시 손해배상 책임 인정 결과 요약

• 피고들은 공동하여 근로자에게 20,214,947원 및 이에 대하여 2024. 4. 25.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급

함. 사실관계

• 근로자는 2020. 7. 20. 피고들과 서울 용산구 D아파트 E호(이하 '해당 사안 아파트')에 대해 임대차보증금 없이 월 차임 4,904.16달러, 임대차기간 2020. 7. 24.부터 2021. 7. 23.까지 12개월로 정하여 임대차계약을 체결

함.

• 계약에는 연 차임 58,850달러를 선불하고, 피고들이 임대차기간 연장에 동의한다는 특약(이하 '해당 사안 특약')이 포함

됨.

• 근로자는 2020. 7. 24.경 연 차임을 일시에 지급하고 해당 사안 아파트를 인도받아 거주

함.

• 2021. 5. 10. 피고들은 부동산중개인을 통해 '집주인이 임대를 연장하기 힘들다'고 통지

함.

• 근로자는 해당 사안 특약 위반을 주장하며 이사비용을 요구하고, 피고들에게 임대갱신 거절 사유를 문서로 밝혀달라고 요구

함.

• 피고들은 부동산중개인을 통해 '해당 사안 아파트에 실제로 거주할 예정이어서 기간연장 청구를 거절한다'는 취지로 답변

함.

• 근로자는 2021. 6. 21. 새 임차아파트에 관하여 임대차계약을 체결

함.

• 2021. 6. 27. 피고들은 부동산중개인을 통해 해당 사안 계약의 임대차기간을 1년간 연장할 수 있다는 의사를 표시했으나, 근로자는 이미 새 임차아파트를 계약했다는 이유로 거절

함.

• 근로자는 2021. 7. 24. 새 임차아파트로 이사했고, 해당 사안 아파트는 공실 상태였다가 2022. 1. 10.경 H이 전입신고를 마치고 거주

함. 핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단 임대인의 실거주 목적 계약갱신 거절 후 제3자 임대 시 손해배상 책임 발생 여부

• 피고들이 해당 사안 임대차계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 속하는 2020. 5. 10.경 해당 사안 아파트에 실거주하겠다는 사유를 들어 해당 사안 임대차계약의 갱신을 거절하였다고 봄이 타당

함.

• 이후 갱신 요구가 거절되지 아니하였다면 갱신되었을 기간이 만료되기 전인 2022. 1. 10.경 H에게 해당 사안 아파트를 임대하였으므로, 피고들은 근로자에게 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따라 근로자가 입은 손해를 배상할 의무가 있

음.

• 근로자가 명시적으로 계약갱신요구를 하지 아니하였더라도, 피고들이 '실거주를 이유로 해당 사안 아파트의 계약갱신을 거절한 경우'에 해당한다고 판단

함.

• 피고들의 계약갱신 거절 통지에 대하여 근로자가 해당 사안 특약 위반을 들어 이의를 제기한 것은 계약갱신요구의 의사표시로 볼 수 있고, 계약갱신요구권의 행사에는 특별한 형식을 요하지 않으므로 위 의사표시가 회사에게 도달함으로써 계약갱신요구권은 행사되었다고 볼 여지도 있

음.

• 주택임대차법 제4조 제1항에 따라 2년 미만의 기간으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보지만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있으므로, 근로자는 주택임대차법 제6조의3 제1항에 따라 해당 사안 임대차종료일 6개월 전부터 2개월 전 사이에 계약갱신을 요구할 수 있