서울행정법원 2025. 4. 1. 선고 2024구합69463 판결 업무정지처분취소

감정평가사의 부당한 거래사례 선정 및 고가 감정평가액 산정으로 인한 업무정지 처분 적법성 판단

감정평가사의 부당한 거래사례 선정 및 고가 감정평가액 산정으로 인한 업무정지 처분 적법성 판단 결과 요약

• 근로자의 청구를 기각하고, 회사의 근로자에 대한 업무정지 2월의 징계처분은 적법하다고 판단

함. 사실관계

• 근로자는 주식회사 B감정평가법인 소속 감정평가사로, 2022. 6. 21. 해당 사안 감정목적물(서울 성동구 소재 오피스텔)에 대한 감정평가액을 165,000,000원으로 산정하는 감정평가서를 발급

함.

• 회사는 해당 사안 감정평가의 위법성이 의심된다는 의견에 따라 C에 타당성조사를 의뢰

함.

• C는 해당 사안 감정평가가 거래사례 선정, 가치형성요인 비교, 감정평가액 산정에 있어서 타당성이 결여되었다는 검토보고서를 회사에게 회신

함.

• 감정평가관리·징계위원회는 2024. 3. 7. 근로자에 대하여 업무정지 2월의 징계를 의결하였고, 회사는 2024. 5. 28. 근로자에게 업무정지 2월의 징계처분을

함.

• 해당 처분의 사유는 거래사례 선정 부당(제1 처분사유), 가치형성요인 비교 부당(제2 처분사유), 감정평가액 산정 부당(제3 처분사유)

임. 핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단 처분사유 부존재 여부

• 쟁점: 근로자가 해당 사안 감정평가를 함에 있어 감정평가법 제25조 제1항을 위반하여 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하지 아니하였는지 여

부.

• 법리: 감정평가법 제25조 제1항은 감정평가법인등이 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하며 고의 또는 중대한 과실로 업무를 잘못하여서는 아니 된다고 규정

함. 여기서 신의성실의무는 감정평가에 관한 규칙이나 감정평가 실무기준 등 관계 법령이 정하는 원칙과 절차, 방법을 준수하여 공정하고 합리적인 감정평가액을 산정하기 위한 의무를 뜻

함.

• 법원의 판단:
• 제1 처분사유(거래사례 선정 부당):
• 법원의 판단: 해당 사안 감정목적물과 비교사례 단지는 약 800m 떨어져 있고, 사용승인일, 구성, 평면구조, 전유면적 등에서 물적 유사성이 인정되기 어렵다고 판단

함.

• 해당 사안 오피스텔 단지 내에 충분한 거래사례가 존재했음에도 근로자가 해당 사안 비교사례를 선정한 것은 감정평가사의 재량 범위를 벗어난 것으로 봄이 타당하다고 판단

함.

• 근로자가 해당 사안 오피스텔의 거래사례가 비정상적으로 낮아 시장성을 반영하지 못한다고 주장했으나, 감정평가 실무기준의 취지(자의 개입 최소화), 해당 사안 오피스텔의 누적된 실거래 자료, 근로자가 제시한 다른 단지 거래사례들의 차이점 등을 고려할 때 합리적 이유가 있다고 보기 어렵다고 판단하여 제1 처분사유를 인정

함.

• 제2 처분사유(가치형성요인 비교 부당):
• 법원의 판단: 회사는 원룸형보다 1.5룸 또는 투룸형의 선호도가 높아 전유면적당 단가가 더 높으므로, 원룸형인 해당 사안 감정목적물이 투룸형인 비교사례에 비해 우등하다고 판단한 것이 잘못이라고 주장

함.

• 그러나 C의 타당성조사에서 제시된 1.5룸형 거래사례는 그 수가 적어 일반화하기 어렵고, 실거래사례에 의하면 오히려 원룸형 오피스텔의 수요가 더 많은 것으로 보인다고 판단

함.

• 해당 사안 오피스텔의 거래사례들을 보더라도 전유면적 크기에 비례하여 전유면적당 단가가 높아지는 것으로 보이지 않는다고 판단