수원지방법원 2019. 7. 25. 선고 2019나866 판결 관리비

상가 관리비 청구 소송에서 위법한 단전 조치로 인한 관리비 채무 불인정 및 소멸시효 항변 기각

상가 관리비 청구 소송에서 위법한 단전 조치로 인한 관리비 채무 불인정 및 소멸시효 항변 기각 결과 요약

• 근로자의 피고들에 대한 미납 관리비 청구 중 위법한 단전 조치 기간 동안의 관리비 및 피고들이 납부한 관리비 등을 제외한 6,235,553원 및 지연손해금의 지급을 명

함. 사실관계

• D는 집합건물이고, 근로자는 D 번영회로부터 관리업무를 위탁받은 업체이며, 피고들은 D 건물 G, H호의 구분소유자이자 점유자로 'T'이라는 상호로 판매점을 운영

함.

• D 번영회는 2012. 1. 20. 임시총회를 개최하여 기존 회장 F을 해임하고 피고 B를 회장으로 선임하는 결의를 하였으나, 이 결의는 의사정족수 미달로 무효로 판명

됨.

• 근로자는 F이 D 번영회의 대표자로서 체결한 관리업무 위·수탁계약에 따라 2011. 8.부터 2015. 1.까지 D의 관리비를 징수할 권한이 있

음.

• 근로자는 피고들이 2011. 8.부터 2015. 1.까지 관리비 12,157,180원을 미납하였고, 이 중 3,457,690원을 지급받았으므로 나머지 8,353,720원 및 지연손해금 지급을 청구

함.

• 근로자는 2013. 7. 19.부터 2014. 9. 12.까지 피고들의 점포에 대해 단전 조치를 하였고, 피고 B는 이에 대해 단전금지 가처분 신청을 하여 인용

됨.

• 피고들은 근로자의 관리권한 부존재, 위법한 단전 조치로 인한 관리비 채무 부존재, 관리비 납부 사실, 추심명령에 따른 변제, 일반관리비 외 직접 지급, 소멸시효 완성 등을 주장

함. 핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단

1. 근로자의 관리비 징수 권한 유무

• 법리: 집합건물의 관리단 등 관리주체의 대표자 선임 결의가 관리규약에 정한 의사정족수를 충족하지 못하면 무효

임.

• 법원의 판단:
• 피고 B를 D 번영회 회장으로 선임한 결의는 관리규약에 정한 의사정족수(의결권 및 인원수의 각 과반수 출석)에 미달하여 무효

임.

• 근로자는 기존 회장 F과 체결한 관리업무 위·수탁계약에 따라 관리비를 징수할 권한이 있으므로, 피고들의 원고 관리권한 부존재 주장은 이유 없

음. 2. 위법한 단전 조치로 인한 관리비 채무 불인정 여부

• 법리:
• 단전 조치가 적법하기 위해서는 관리규약을 따르는 것만으로는 부족하고, 동기, 목적, 수단, 방법, 경위, 피해 정도 등 여러 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 상당성이 있어 위법성이 결여된 행위로 볼 수 있는 경우에 한

함.

• 관리단 등 관리주체의 위법한 단전·단수 등 불법적인 사용방해행위로 인해 구분소유자가 건물을 사용·수익하지 못했다면, 해당 기간 동안의 관리비 채무를 부담하지 않

음. 관련 판례 및 법령

• 대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결
• 법원의 판단:
• 해당 사안 단전 조치는 1년이 넘는 장기간 동안 이루어졌고, 피고 B의 단전금지 가처분 신청이 인용되었으며, 근로자가 피고 B 등 일부 입점자에게만 단전 조치를 한 점 등을 종합할 때 위법한 행위로 판단

됨.

• 피고들은 단전 조치 기간 동안 점포를 사실상 사용·수익하지 못했으므로, 해당 기간(2013. 7. 19.부터 2014. 9. 12.까지) 동안의 관리비 채무(2,117,068원)는 부담하지 않