서울중앙지방법원 2018. 11. 6. 선고 2018나10776 판결 부당이득금

상가 임대차 계약 갱신 및 보증금 반환 관련 분쟁

상가 임대차 계약 갱신 및 보증금 반환 관련 분쟁 결과 요약

• 근로자의 임대차보증금 반환 청구 중 손해배상금 명목으로 공제된 440만 원 및 이에 대한 지연손해금만 인용하고, 나머지 청구는 기각

함.

• 회사의 항소 중 원고 패소 부분 취소 및 원고 청구 기각 부분만 인용하고, 나머지 항소는 기각

함. 사실관계

• 회사는 서울 강남구 C빌딩 소유자로, 근로자와 2016. 4. 29. 해당 사안 점포에 대해 보증금 5,000만 원, 월 차임 및 유지비 400만 원, 임대차기간 2016. 5. 1.부터 2017. 4. 30.까지로 하는 임대차계약을 체결

함.

• 해당 사안 임대차계약서 제2조 제2항은 "임대인 또는 임차인이 기간 만료 3개월 전까지 임대차계약 종결의 의사표시를 서면통지하지 않을 경우 동일한 조건으로 임대차계약을 12개월 연장한 것으로 간주"한다고 규정

함.

• 해당 사안 임대차계약서 제2조 제4항은 "계약이 갱신된 경우 임차인이 서면으로 해지통보를 한 날로부터 3개월 되는 날을 계약종료일로 한다"고 규정

함.

• 근로자는 2016. 7. 12.경 회사에게 임대차보증금 반환채권을 D에게 양도하였다는 통지를

함.

• 근로자는 2017. 3. 23. 회사에게 임대차기간 만료일인 2017. 4. 30.에 보증금을 반환해달라는 내용증명(해당 사안 갱신거절 통지)을 발송

함.

• 회사는 해당 사안 임대차계약이 동일한 조건으로 1년 연장된 것으로 간주되므로, 위 내용증명을 받은 날로부터 3개월 후인 2017. 6. 26. 해지의 효력이 발생하고, 근로자가 채권양도로 임대차보증금에 대한 권리가 없으므로, 해지 효력 발생일까지의 비용을 공제한 후 채권 양수인 D에게 반환하겠다는 의사를 표시

함.

• 회사는 D를 피공탁자로 하여 보증금 5,000만 원 중 15월분 차임 440만 원, 2017. 6. 1.부터 6. 26.까지의 차임 3,806,000원, 미납 전기요금 71,630원, 2017. 6. 27.부터 7. 26.까지 E과의 새로운 임대차계약 무산에 따른 손해배상금 440만 원, 합계 12,677,630원을 공제한 나머지 보증금 37,322,370원을 2017. 8. 9. 변제 공탁

함.

• 근로자는 2017. 8. 20. 보증금에서 공제된 12,677,630원에 대한 채권을 D로부터 양수받고, 2017. 12. 13.자 준비서면을 통해 회사에게 채권양도 사실을 통지

함. 핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단 근로자의 당사자 적격 유무

• 법리: 이행의 소에서는 자기가 이행청구권자임을 주장하는 사람이 원고적격을 가지며, 근로자의 주장 자체에 의하여 당사자적격 유무가 판가름

됨. 근로자가 실제로 이행청구권자임을 요하는 것은 아

님.

• 판단: 근로자가 D로부터 잔여 보증금에 대한 반환 채권을 재차 양수받아 D를 대리하여 회사에게 통지한 사실이 인정되므로, 회사의 본안전 항변 및 본안 주장은 이유 없

음. 임대차 종료 시점 및 묵시적 갱신 관련 약정의 유효성

• 법리: 상가임대차법 제10조 제1항은 임차인의 갱신요구권을 규정하고, 제10조 제4항은 임대인이 갱신거절 통지를 하지 않은 경우 묵시적 갱신을 규정

함. 제10조 제5항은 묵시적 갱신 시 임차인의 해지 통고 및 효력 발생 시점을 규정

함. 상가임대차법 제15조는 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"고 규정