서울남부지방법원 2024. 11. 22. 선고 2024나55387 판결 건물인도

상가임대차법상 3기 차임 연체 사실이 있는 경우 임대인의 계약갱신 거절 및 권리금 회수기회 보호 의무 여부

상가임대차법상 3기 차임 연체 사실이 있는 경우 임대인의 계약갱신 거절 및 권리금 회수기회 보호 의무 여부 결과 요약

• 회사의 항소를 기각하고, 항소비용은 회사가 부담

함. 사실관계

• 회사는 2022년 8월부터 5기의 차임을 연체

함.

• 회사는 2023년 2월 8일 및 2월 15일 연체된 차임을 지급하여 차임 연체를 해소

함.

• 원고들은 2023년 2월 24일 회사에게 3기 이상의 차임 연체를 이유로 임대차계약 갱신 거절을 통보

함.

• 회사는 건물의 노후화로 인한 수리비 및 영업손실액을 주장하며 임대차계약 갱신 거절 및 해제가 부당하다고 주장

함.

• 회사는 수리비 상당액의 반환청구권을 담보하기 위해 유치권을 행사하며 상가를 점유할 적법한 권원이 있다고 주장

함. 핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단

1. 임차인의 3기 차임 연체 사실이 있는 경우 임대인의 계약갱신 거절 가능 여부

• 법리: 상가임대차법 제10조 제1항 제1호는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 규정

함. 이는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 차임 연체가 해소되었더라도, 과거에 3기 차임 연체 사실이 있었다면 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있다는 취지

임.

• 법원의 판단: 회사가 과거 5기의 차임을 연체한 사실이 있으므로, 비록 계약갱신 거절 통보 당시 차임 연체가 해소되었더라도 원고들은 상가임대차법에 따라 계약갱신을 거절할 수 있

음. 따라서 이 사건 임대차계약은 원고들의 갱신 거절 통보로 2023년 5월 31일 기간 만료로 종료

됨. 관련 판례 및 법령

• 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항: "임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한

다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다."

• 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호: "임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우"
• 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결: 상가건물 임차인에게 계약갱신 요구권을 부여하여 권리금이나 시설투자비용을 회수할 수 있도록 임차권의 존속을 보장하되, 임차인이 종전 임대차의 존속 중에 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하는 임대차계약관계를 더 이상 유지하기 어려우므로, 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 함으로써 그러한 경우까지 임차인의 일방적 의사에 따라 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 않는다는 취

지.

• 대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다263635, 263642 판결: 임차인이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있다면 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 차임연체액이 3기 차임액에 이르지 않게 되었다고 하더라도 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있고, 그에 따라 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않는다고 보아야

함. 2. 임차인의 수리비 및 영업손실액 주장에 따른 임대차계약 갱신 거절 부당성 여부

• 법원의 판단: 회사가 제출한 증거만으로는 회사가 지출한 비용이 상가의 필요비 또는 유익비에 해당하거나, 회사가 상가를 임대차계약 목적에 따라 사용·수익하지 못했다고 인정하기 부족

함. 또한, 수리비는 원고들이 갱신 거절을 통지한 이후에 지출된 것이므로, 이를 이유로 갱신 거절이 부당하다고 볼 수 없