서울고등법원 2020. 4. 3. 선고 2019나2040100 판결 손해배상등

임차인의 3기 차임 연체와 임대인의 계약 갱신 거절의 정당성

임차인의 3기 차임 연체와 임대인의 계약 갱신 거절의 정당성 결과 요약

• 근로자의 항소를 기각하고, 항소비용은 근로자가 부담

함. 사실관계

• 근로자는 임대차계약 종료 예정을 통보받고, 회사가 종전 임차인으로부터 임대기간 등 종전 임대차계약 내용을 승계하였음을 이유로 갱신요구권 보장기간이 기간 만료로 소멸되었다는 취지의 내용증명을 받

음.

• 근로자는 피고 또는 D의 부당한 계약갱신 거절 및 회사의 영업방해 행위로 인한 매출액 감소 때문에 차임을 연체하였다고 주장

함. 핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단 임차인의 차임 연체 사유와 임대인의 계약 갱신 거절의 정당성

• 근로자는 자신의 차임 연체가 피고 또는 D의 부당한 계약갱신 거절 및 회사의 영업방해 행위로 인한 매출액 감소 때문이므로 상가건물 임대차보호법상의 계약갱신요구권 등을 행사할 수 있다고 주장

함.

• 법원은 임대차계약 종료 예정 통보 내용증명이나 회사가 갱신요구권 보장기간이 기간 만료로 소멸되었다는 취지의 내용증명 기재만으로는 회사가 부당하게 계약갱신을 거절하였다거나 그로 인해 근로자가 임대료를 납부하지 못하게 되었음을 인정할 수 없다고 판단

함.

• 달리 근로자의 3기 차임액에 달하는 차임 연체가 근로자의 책임 없는 사유나 회사의 귀책사유로 인한 것이라고 볼 아무런 증거가 없다고 판단

함. 관련 판례 및 법령

• 민사소송법 제420조 본문 검토
• 본 판결은 임차인이 3기 차임액에 달하는 차임을 연체한 경우, 임대인의 계약 갱신 거절이 정당하며, 임차인이 주장하는 차임 연체의 책임 없는 사유나 임대인의 귀책사유를 입증할 책임이 임차인에게 있음을 명확히

함.

• 임차인은 계약 갱신 거절의 부당성이나 차임 연체의 정당성을 주장하기 위해서는 구체적이고 객관적인 증거를 제시해야 함을 시사함.