서울북부지방법원 2017. 7. 18. 선고 2016나2176 판결 건물명도

공공건설임대주택 임대차계약 해지 및 갱신 거절의 부당성

공공건설임대주택 임대차계약 해지 및 갱신 거절의 부당성 결과 요약

• 제1심 판결을 취소하고, 근로자의 청구를 기각

함. 사실관계

• 근로자는 2009. 1. 22. 피고와 이 사건 아파트(공공건설임대주택)에 대한 임대차계약을 체결

함.

• 회사는 현재까지 이 사건 아파트를 주거 목적으로 사용·수익 중이며, 2013. 10. 8. 임대조건을 변경하여 갱신계약을 체결

함.

• 회사는 이 사건 아파트에 주민등록 전입신고를 하지 않았고, 근로자는 이를 이유로 갱신계약 체결을 거부

함.

• 근로자는 2015. 7. 2. 이 사건 임대차계약 기간 만료 및 갱신계약 미체결을 이유로 계약일반조건 제10조 제1항 8호에 따라 이 사건 임대차계약 해지 통고를 발송

함. 핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단 임대차계약 해지 및 갱신 거절의 적법성

• 임대주택법상 표준임대차계약서의 준수 의무 및 해지/갱신 거절 사유의 제한: 임대주택법 제32조에 따라 표준임대차계약서를 사용하여야 하며, 표준임대차계약서 제10조 제1항 각호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에만 임대인이 임대차계약을 해지하거나 갱신을 거절할 수 있

음.

• 회사의 갱신계약 미체결 여부: 근로자는 회사가 임대차 계약기간이 종료되었음에도 갱신계약을 체결하지 아니하여 계약일반조건 제10조 제1항 8호에 해당한다고 주장

함. 그러나 회사가 갱신계약 체결을 거절하였다는 증거가 없고, 오히려 회사는 갱신을 원하고 있음에도 근로자가 주민등록 미전입을 이유로 갱신에 응하지 않고 있으므로, 회사가 위 조항에 해당한다고 볼 수 없

음.

• 주택임대차보호법상 묵시적 갱신 및 임차인에게 불리한 약정의 효력: 이 사건 임대차계약의 계약특수조건 제1조 제1항 후단은 임차인이 임대차기간 만료일 1개월 전까지 갱신 의사를 통보하도록 정하고 있으나, 이는 주택임대차보호법 제6조 제1항(임대인의 갱신거절 통지 의무)보다 임차인에게 불리한 약정이므로 주택임대차보호법 제10조에 따라 무효

임. 따라서 회사가 갱신 의사를 통보하지 않았더라도 이를 이유로 해지 또는 갱신 거절할 수 없

음.

• 주민등록 전입신고 미이행의 해지/갱신 거절 사유 해당 여부: 이 사건 임대차계약 어디에도 주민등록 전입신고를 회사의 의무사항으로 정하거나 해지/갱신 거절 사유로 정하고 있지 않

음. 따라서 회사가 주민등록 전입신고를 하지 않았다는 이유만으로 근로자는 임대차계약을 해지하거나 갱신을 거절할 수 없

음.

• 결론: 회사에게 임대차계약 해지 사유가 없으므로, 이 사건 임대차계약은 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 묵시적으로 갱신되어 존속하고 있다고 보아야

함. 따라서 근로자의 청구는 이유 없

음. 관련 판례 및 법령

• 임대주택법 제32조: 임대주택에 대한 임대차계약을 체결하고자 하는 자는 국토교통부령이 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 하고, 임대사업자와 임차인은 표준임대차계약서를 사용하여 체결된 임대차계약을 준수하여야

함.

• 주택임대차보호법 제6조 제1항: 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나, 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로

봄.

• 주택임대차보호법 제10조: 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없