서울고등법원 2017. 12. 21. 선고 2016나2061533 판결 임대차보증금

임대차계약 갱신 거절의 부당성 및 부속물매수청구권 포기 조항의 유효성 판단

임대차계약 갱신 거절의 부당성 및 부속물매수청구권 포기 조항의 유효성 판단 결과 요약

• 원고의 항소를 기각

함.

• 항소비용은 원고가 부담

함. 사실관계

• 원고는 2000. 3. 3.부터 2014. 2. 13.까지 약 14년간 이 사건 지하상가를 임차

함.

• 원고는 2000. 4.부터 2013. 2.경까지 이 사건 지하상가의 공용시설 및 전용시설에 스틸구조물, 전기시설, 통신시설, 기계시설, 기계소방시설 등을 설치

함.

• 최초 임대차계약, 제2차 임대차계약 및 이 사건 임대차계약에는 모두 임대차계약 종료 후 원고에게 원상회복 의무를 부담시키는 조항이 포함

됨.

• 최초 임대차계약 및 제2차 임대차계약, 이 사건 임대차계약 체결 당시 상가시설이 존재하는 것을 기초로 차임을 산정

함.

• 피고는 약 6년에 이르는 제2차 임대차계약 기간 동안 임대료를 인상하지 아니하였고, 약 5년에 달하는 이 사건 임대차계약 기간 중에도 임대목적물 추가에 따른 증액 외에는 임대료를 인상하지 아니

함.

• 피고는 제2차 임대차계약 종료 후 이 사건 임대차계약을 체결하기 위해 협의하는 과정에서, 원고의 B 지시에 따라 2002년도 감정평가에 따른 차임을 기준으로 매년 상가건물 임대차보호법에서 정한 최대 인상률인 9%를 적용하여 인상한 금액을 차임으로 하고, 통로면적 중 30%만을 임대면적에 포함시키는 내용으로 계약을 체결

함.

• 위 계약 체결은 언론에 '원고의 B이 피고에게 편의를 제공한 것'으로 보도되었고, 감사원 감사 결과 피고에게 부당한 특혜를 준 것으로 판명되어 원고 담당자가 징계를 받기도

함. 핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단 임대차계약 갱신 거절의 부당성 여부

• 법리: 임대차계약 갱신 거절의 부당성 여부는 제반 사정을 종합적으로 고려하여 판단

함. 특히 차임 산정의 기초가 되는 시설물의 소유권 귀속 여부 및 그에 따른 차임 산정 방식에 대한 당사자 간의 합리적 주장이 있는 경우, 일방의 갱신 거절이 부당하다고 단정하기 어려

움.

• 법원의 판단:
• 이 사건 지하상가에는 2000. 7. 13.경까지 기본적인 전기, 수도, 소방 및 기타 설비 등의 시설이 갖추어져 있었

음.

• 이 사건 상가가 차지하는 공간은 추후 지하철 이용 승객을 위한 승객대기공간이나 시민 일반을 위한 문화예술공간 등 공익적인 목적으로도 이용될 수 있어, 임대차계약 종료 후 현 시설상태로의 존속이 보장되지 않

음.

• 최초 임대차계약, 제2차 임대차계약 및 이 사건 임대차계약에는 모두 임대차계약 종료 후 원고에게 원상회복 의무를 부담시키는 조항이 있

음.

• 이러한 사정을 고려하여 최초 임대차계약 및 제2차 임대차계약, 이 사건 임대차계약을 체결할 당시에도 모두 상가시설이 존재하는 것을 기초로 차임을 산정하였지, 일정한 상가시설이 존재하지 않는 상태를 전제로 산정한 적은 없

음.

• 따라서 원고와 피고 사이에 추후 임대차계약에서의 차임을 정함에 있어 당연히 이 사건 제1차 내지 제7차 공사로 인한 시설물이 없는 상태를 전제로 하여야 한다고 단정하기 어려

움.