서울중앙지방법원 2010. 8. 19. 선고 2009가합35397 판결 부당이득금반환

민법 제651조 제1항 위반 임대차 계약의 효력 및 부당이득 반환 범위

민법 제651조 제1항 위반 임대차 계약의 효력 및 부당이득 반환 범위 결과 요약

• 피고는 원고에게 민법 제651조 제1항에 따라 무효가 된 임대차 기간에 해당하는 부당이득금 175억 원 및 지연손해금을 지급

함.

• 원고의 손해배상 청구는 기각

됨. 사실관계

• 피고는 2004. 2. 25. 피고 보조참가인에게 00 신축 공사도급계약과 관련하여 임대차계약 체결 권한을 위임

함.

• 피고 보조참가인은 2004. 7. 16. 원고와 이 사건 건물(지상 1층부터 5층 판매 및 업무시설 4,420평)에 대해 기간 30년, 임대료 750억 원으로 임대차계약을 체결

함.

• 이 사건 임대차계약 제4조 제4항은 "임차기간 30년은 현재 대법원 판례(임대차기간을 20년 이상은 인정치 않음)를 '갑(피고)'과 '을(원고)'이 인지하고 체결하는 계약기간이며 '을'은 30년간의 계약기간을 인정함을 전제로 '을'의 변호사가 임대차기간을 30년간으로 하는 계약 공증서에 보증인(입회인)으로서명날인하고 본 계약 후 30년 임대차기간 종료 전에 '을'이 계약기간을 단축시키기 위하여 대법원 판례를 사유로 해약을 요구할 시에는 제5조의 일시불 임대료에 대하여 '갑'은 반환의 책임을 지지 않는다"고 규정

함.

• 원고는 2004. 7. 16.부터 2006. 9. 29.까지 임대료 원금 750억 원 및 연체이자 2,365,989,766원을 지급

함.

• 원고는 2006. 9. 22. 이 사건 건물에 관한 영업을 개시하였으나, 이 사건 건물 앞 광장(이 사건 광장) 중 동쪽 광장은 2006. 12.경, 서쪽 광장은 변론종결일 현재 완공된 상태

임. 핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단

1. 민법 제651조 제1항의 강행규정성 및 임대차 기간 초과 부분의 무효 여부

• 법리: 민법 제651조 제1항은 임차물의 관리 소홀로 인한 사회경제적 손실 방지를 입법 취지로 하며, 약정 기간이 20년을 넘을 때 그 기간을 20년으로 단축한다는 규정 형식에 비추어 볼 때, 개인의 의사에 의하여 그 적용을 배제할 수 없는 강행규정

임.

• 판단: 이 사건 임대차계약 기간 중 20년을 넘는 부분은 민법 제651조 제1항에 위반되어 무효

임. 따라서 원고가 지급한 임대료 750억 원 중 20년을 초과하는 기간에 해당하는 임대료는 피고가 법률상 원인 없이 취득한 부당이득에 해당

함. 관련 판례 및 법령

• 민법 제651조 제1항: "건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차나 그 밖의 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차를 제외한 임대차의 존속기간은 20년을 넘지 못한

다. 당사자의 약정기간이 20년을 넘는 때에는 이를 20년으로 단축한다."

• 대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다19961 판결

1. 부당이득 반환액 산정

• 법리: 임대료 산정 경위 및 당사자 의사를 고려하여 20년을 초과하는 기간에 해당하는 임대료를 산정

함.

• 판단: 피고와 피고 보조참가인이 임대차계약 체결 협의 과정에서 30년으로 정할 경우 250억 원을 반환하게 된다는 점을 언급한 사실, 원고와 피고가 임대료 750억 원에 이견이 없었던 사실, 피고가 사업비 고려하여 750억 원으로 정한 사실 등을 종합할 때, 20년을 초과하는 기간에 해당하는 임대료는 250억 원(=750억 원 × 10년/30년)으로 봄이 상당