광주지방법원 2017. 4. 28. 선고 2016나56997 판결 손해배상(기)

아파트 위탁관리계약 해지에 따른 손해배상 책임

아파트 위탁관리계약 해지에 따른 손해배상 책임 결과 요약

• 회사는 근로자에게 위탁관리수수료 342,553원 및 손해배상금 3,082,980원을 포함한 총 3,425,533원 및 이에 대한 지연손해금을 지급

함. 사실관계

• 근로자는 주택관리업자이고, 회사는 해당 아파트의 입주자대표회의

임.

• 원고와 회사는 2015. 6. 25. 해당 아파트 위탁관리계약을 체결

함. 계약 기간은 2015. 7. 1.부터 2018. 6. 30.까지

임.

• 회사는 2015. 8. 3. 근로자에게 4대 보험 가입증명서, 계약이행보증금, 직원 채용·배치, 관리업무 인수인계 완료 등을 2015. 8. 5.까지 이행할 것을 요구하는 내용증명을 발송

함.

• 회사는 2015. 8. 6. 및 2015. 8. 20. 근로자가 위 사항들을 이행하지 않았다는 이유로 계약 해지를 통보

함.

• 근로자는 회사의 요구에 따라 이행보증보험증권 제출, 디지털 전기계량기 설치 등을 이행

함.

• 회사는 2015. 9. 18.경 근로자에게 위탁관리수수료 50% 삭감, 각서 제출 등 계약에 없는 내용을 계약 유지 조건으로 제시

함.

• 회사는 2015. 9. 20.자로 이 사건 관리계약 해지를 통보

함. 핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단

1. 이 사건 관리계약의 성격 및 해지 여부

• 법리: 주택관리업자의 지위에 관하여 구 주택법(2015. 8. 11. 법률 제13474호로 개정되기 전의 것) 제53조 제4항은 민법 중 위임에 관한 규정을 준용한다고 규정

함. 따라서 위탁관리계약은 민법상 위임계약에 해당

함.

• 법원의 판단:
• 이 사건 관리계약은 민법상 위임계약에 해당

함.

• 회사가 근로자의 채무불이행을 이유로 계약을 해지한 것은 부적법하여 효력이 없

음. 회사가 2015. 8. 3. 보낸 내용증명우편에서 정한 이행 기간(2015. 8. 5.까지)은 상당한 기간으로 볼 수 없으며, 근로자가 일부 사항을 이행하기도 했

음.

• 회사의 해지 통보는 민법 제689조 제1항에 기한 임의해지로서 유효

함. 회사는 해지 통보 전 적법한 입주자대표회의 의결을 거쳤

음.

• 따라서 이 사건 관리계약은 회사의 임의해지 의사표시에 따라 2015. 9. 20.자로 적법하게 해지

됨. 관련 판례 및 법령

• 대법원 1997. 11. 28. 선고 96다22365 판결
• 대법원 1996. 11. 26. 선고 96다27148 판결
• 대법원 2015. 12. 23. 선고 2012다71411 판결
• 구 주택법(2015. 8. 11. 법률 제13474호로 개정되기 전의 것) 제53조 제4항: "주택관리업자의 지위에 관하여 이 법에 규정이 있는 것 외에는 「민법」 중 위임에 관한 규정을 준용한다."
• 민법 제689조 제1항: "위임계약은 각 당사자가 언제든지 해지할 수 있다."