수원지방법원 2020. 10. 8. 선고 2019가단553437 판결 손해배상(기)

공인중개사 자격 없는 자의 동업 약정 무효 및 폭행으로 인한 위자료 인정

공인중개사 자격 없는 자의 동업 약정 무효 및 폭행으로 인한 위자료 인정 결과 요약

• 공인중개사 자격이 없는 원고와 공인중개사인 피고 간의 동업 약정은 공인중개사법 위반으로 무효이며, 이에 따른 수익분배금 및 영업권리금 청구는 기각

됨.

• 회사의 원고 폭행 사실이 인정되어 회사는 근로자에게 위자료 1,000,000원을 지급할 의무가 있

음.

• 해고로 인한 실직 보상금 청구는 증거 부족으로 기각

됨. 사실관계

• 근로자는 2008. 9. 27.부터 이 사건 상가(용인시 기흥구 C아파트 상가 D호)에서 부동산 중개업을 영위할 목적으로 공인중개사와 공동 임차 및 권리금 계약을 체결

함.

• 근로자는 2018. 10. 16. 공인중개사인 피고와 이 사건 상가를 공동 임차하는 계약을 체결하고, 회사는 같은 날 G과 상가영업권 매매계약을 체결

함.

• 이 사건 중개사무소의 상호는 'H부동산'이며, 회사는 2018. 10. 29. 중개사무소 개설등록을

함.

• 근로자는 공인중개사 자격이 없으며, 이 사건 중개사무소의 중개보조원으로 등록되어 있었

음.

• 원고와 회사는 이 사건 상가의 임대차보증금을 1/2씩 부담하고, 중개사무소 운영 수익도 1/2씩 나누어 가

짐.

• 회사는 2019. 5. 28.경 2개월간 휴업신고를 하고 근로자에게 퇴거를 통보

함.

• 회사는 이 사건 중개사무소 휴업신고 이후에도 근로자가 영업을 계속하는 것과 관련하여 다투던 중 근로자를 폭행하여 벌금 500,000원을 선고받

음. 핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단 공인중개사 자격 없는 자의 동업 약정의 유효성

• 법리: 공인중개사법은 중개업을 영위하려는 자는 등록관청에 중개사무소 개설등록을 해야 하고, 공인중개사 또는 법인이 아닌 자는 등록 신청을 할 수 없으며, 공인중개사는 자기 성명을 사용하여 중개업무를 하게 하거나 자격증을 양도·대여할 수 없다고 규정함(공인중개사법 제7조, 제9조). 이러한 규정은 부동산중개업을 할 수 있는 자를 공인중개사 자격을 가진 자로 엄격히 제한하여 건전한 부동산중개 질서를 확립하고 국민경제의 위험을 방지하기 위한 강행법규에 해당하므로, 이에 위반한 약정은 무효

임. 무효인 약정에 기한 급부 청구는 허용되지 않으며, 동업 약정이 무효인 경우 동업자는 출자물의 반환만을 구할 수 있

음.

• 법원의 판단: 근로자는 공인중개사 자격이 없음에도 부동산중개업을 영위할 목적으로 임대차계약 및 상가영업권 매매계약을 체결하였고, 피고와 중개사무소 운영 이익을 1/2씩 나누어 가

짐. 이는 공인중개사법이 엄격히 규제하는 공인중개사 아닌 사람의 중개사무소 개설등록이나 공인중개사 자격증의 대여·사용을 허용하는 것과 다를 바 없으므로, 원고와 피고 사이의 동업 약정은 강행법규인 공인중개사법을 위반한 법률행위로서 무효

임. 따라서 동업 약정이 유효함을 전제로 한 근로자의 수익분배금 및 영업권리금 청구는 이유 없

음. 관련 판례 및 법령

• 대법원 2011. 1. 13. 선고 2010다67890 판결
• 대법원 2003. 9. 23. 선고 2003두1493 판결
• 공인중개사법 제7조 (자격증의 양도·대여 등의 금지)
• 공인중개사법 제9조 (중개사무소 개설등록)
• 공인중개사법 제48조 (벌칙)
• 공인중개사법 제49조 (벌칙) 해고로 인한 실직 보상금 청구