수원지방법원 성남지원 2024. 1. 30. 선고 2023가합401977 판결 계약해지무효확인등

위탁관리 계약 해지 무효 확인 및 미지급 용역료 청구 사건

위탁관리 계약 해지 무효 확인 및 미지급 용역료 청구 사건 결과 요약

• 회사의 근로자에 대한 위수탁관리 계약 해지 의사표시는 무효임을 확인하고, 회사는 근로자에게 미지급 용역료 11,000,000원 및 지연손해금을 지급

함. 사실관계

• 근로자는 공동주택관리업 등을 목적으로 하는 회사이고, 회사는 집합건물법에 따라 성남시 분당구 C 소재 B 상가, 오피스텔의 구분소유자 전원으로 구성된 관리단

임.

• 근로자는 2004. 7. 10. 해당 사안 집합건물의 건축주 및 시공사와 관리용역 도급계약을 체결하였고, 피고 구성 후 2005. 12. 29. 피고 대표회의와 위탁관리 도급계약을 체결하여 여러 차례 갱신

함.

• 2022. 5. 30. 새로운 피고 대표 임원 구성이 완료되었고, 근로자는 2022. 7. 1. 피고 대표회의와 계약기간 2022. 7. 1.부터 2025. 6. 30.까지, 월 위탁관리 용역료 2,750,000원(부가세 포함)으로 하는 위수탁관리 계약을 다시 체결

함.

• 피고 대표회의는 2022. 10. 6. 해당 사안 집합건물의 관리방식을 위탁관리에서 자치관리로 변경하기로 결의하였고, 회사는 2022. 10. 24. 근로자와의 신뢰관계가 깨졌음을 이유로 민법 제689조에 따라 해당 사안 계약을 해지하겠다는 내용증명을 근로자에게 보

냄.

• 해당 사안 관리규약 제34조 제2항은 '관리 주체의 선임은 관리단 회의를 거쳐 구분소유자 1/2 이상 동의를 한다.'고 규정하고 있으며, 관리규정 제2장 제3호는 '관리주체라 함은 구분소유자 등으로부터 관리권을 위임받은 "F(주)"로 한다.'고 규정

함. 핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단

1. 근로자의 적법한 관리주체 선임 여부

• 법리: 해당 사안 관리규약에 근로자를 관리주체로 명시적으로 규정하고 있고, 규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어야 함(집합건물법 제29조 제1항).
• 판단: 근로자가 피고 대표회의와 위탁관리 도급계약을 체결함에 있어 해당 사안 관리규약에서 정한 구분소유자 1/2 이상 동의를 얻었다고 봄이 상당하므로, 근로자는 적법하게 해당 사안 집합건물의 관리주체로 선임되었

음. 관련 판례 및 법령

• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제29조 제1항

1. 피고 대표회의의 법적 성격

• 법리: 집합건물법 제23조 제1항의 관리단은 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립하는 단체

임. 집합건물법 제24조 제1항은 구분소유자가 10인 이상일 때 관리인을 선임하도록 규정

함.

• 판단: 해당 사안 관리규약 제4장에서 규정하고 있는 '관리단'은 그 명칭과 달리 집합건물법상의 기관인 관리인을 의미하며, 관리단의 명칭으로 표시된 피고 대표회의는 합의체 형태의 해당 사안 집합건물의 관리인이라고 할 것

임. 따라서 해당 사안 관리규약에서 정한 관리단 임원 선출 절차는 집합건물법상의 관리인을 선임하기 위한 절차에 해당

함. 관련 판례 및 법령

• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조 제1항
• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제24조 제1항

1. 근로자가 해당 사안 집합건물 관리인 선임 결의의 효력을 다툴 수 있는지 여부