춘천지방법원 영월지원 2019. 10. 23. 선고 2018가단12204 판결 부당이득금

토지거래허가구역 내 토지 매매계약의 유동적 무효 상태 및 확정적 무효 여부

토지거래허가구역 내 토지 매매계약의 유동적 무효 상태 및 확정적 무효 여부 결과 요약

• 원고의 피고 B에 대한 계약금 반환 청구 및 피고 C, D에 대한 손해배상 청구를 모두 기각

함. 사실관계

• 피고 D은 공인중개사 사무실 운영자, 피고 C은 중개보조원, 피고 B은 이 사건 토지 소유자

임.

• 원고는 2018. 5. 25. 피고 C의 중개로 피고 B과 이 사건 토지(동해시 F 답 1956m2)에 대해 매매대금 342,200,000원, 계약금 35,000,000원, 잔금 307,200,000원으로 하는 매매계약을 체결

함.

• 원고는 계약 당일 계약금 35,000,000원과 중개수수료 3,000,000원 합계 38,000,000원을 송금

함.

• 이 사건 토지는 2012. 10. 24. 동해안권경제자유구역 관련 토지거래계약 허가구역으로 지정되었다가, 2018. 11. 14. 지정 해제

됨.

• 피고 C은 2018. 5. 30.경 토지거래허가신청을 위해 관할관청에 방문, 담당공무원으로부터 원고의 주소지를 동해시로 변경하고 건축물대장을 첨부하라는 안내를 받

음.

• 원고는 주민등록상 주소지를 동해시 H로 이전하고, 2018. 6. 5. 피고 B과 새로운 주소를 기재한 매매계약서를 다시 작성

함.

• 피고 C은 2018. 6. 8.경 새로운 매매계약서를 가지고 관할관청에 상담 요청, 담당공무원은 원고의 새로운 주소지(동해시 H)의 건축물 용도가 창고이고 대지 지목이 창고용지여서 실제 거주 여부 확인을 위해 현장 방문을 통보

함.

• 담당공무원은 2018. 7. 5.경 피고 C에게 원고의 새로운 주소지에 매수인이 실제 거주하지 않으면 허가기준에 적합하지 않음을 구두 고지

함.

• 피고 C은 2018. 7. 5.경 원고에게 토지거래허가를 위해 동해시의 다른 주거지역으로 주소 이전을 요청했으나, 원고는 실제 주소 이전을 할 수 없다고 하며 계약금 반환을 요청

함.

• 피고 C은 원고에게 다른 매수인을 찾아보겠다고 말했으나, 새로운 매수인을 찾지 못

함.

• 강원도동해안자유경제구역청은 2018. 12. 17. 이 사건 토지에 관하여 원고 또는 피고 C이 토지거래계약 허가를 신청한 바 없다고 회신

함.

• 피고 B은 2018. 11. 9. 원고에게 잔금 미지급 시 계약 해제 및 계약금 몰취 서면을 발송, 2018. 11. 13. 원고 배우자가 송달받

음.

• 피고 B은 2018. 11. 27. 다시 원고에게 잔금 지급 촉구 서면을 발송, 2018. 11. 28. 원고 배우자가 송달받

음.

• 원고는 2018. 11. 6. 계약금 반환을 구하는 이 사건 소를 제기

함.

• 피고 B은 2018. 12. 20.자 준비서면을 통해 원고의 채무불이행을 이유로 매매계약 해제를 통지하고 계약금 몰취를 주장

함. 핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단

1. 토지거래허가 불허가처분으로 인한 확정적 무효 여부