서울중앙지방법원 2018. 6. 14. 선고 2017가단5033905 판결 지급명령신청

공인중개사협회의 공제금 지급 후 구상권 행사 및 공제약관 유효성 판단

공인중개사협회의 공제금 지급 후 구상권 행사 및 공제약관 유효성 판단 결과 요약

• 원고(공인중개사협회)가 피고 A(공인중개사) 및 피고 B, C, D(중개보조원)에게 공제금 지급에 따른 구상금 및 대위변제금을 청구한 사건에서, 법원은 근로자의 청구를 모두 인용

함. 사실관계

• 근로자는 피고 A과 공제계약을 체결하였

음.

• 피고 B, C, D는 피고 A의 중개보조원으로서, G 건물에 대한 임대차 중개 과정에서 임차인들에게 건물의 임대상황을 거짓으로 설명하고 보증금을 편취

함.

• 임차인들은 보증금을 반환받지 못하자 피고 A 및 근로자를 상대로 손해배상 및 공제금 지급 소송을 제기하였고, 이 사건 화해권고결정으로 피고 A과 근로자가 임차인들에게 손해금을 지급하기로 확정

됨.

• 근로자는 이 사건 화해권고결정에 따라 임차인들에게 총 40,657,996원의 공제금을 지급

함.

• 피고 B, C은 사기죄로 유죄 판결이 확정되었고, 피고 D는 기소유예 처분을 받

음. 핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단 공인중개사의 책임 범위 및 중개보조원의 공동불법행위 책임

• 쟁점: 피고 A이 중개사무소 등록 및 중개보조원 고용신고 이전에 이루어진 중개행위에 대해서도 책임이 있는지 여

부.

• 법리: 중개사무소 등록 전 중개행위가 있었더라도, 실제 계약서 작성 및 보증금 지급이 등록 이후에 이루어졌고, 중개업자 서명날인이 있는 경우 중개업자의 책임이 인정

됨. 중개보조원들의 보증금 편취 행위는 공동불법행위에 해당하며, 이들의 손해배상책임은 부진정 연대채무 관계에 있

음.

• 판단: 피고 A은 중개사무소 등록 및 고용신고 이전에 중개행위가 시작되었더라도, 실제 계약 체결 및 보증금 지급이 등록 이후에 이루어졌고 피고 A의 서명날인이 있었으므로, 중개업자로서의 책임을 면할 수 없

음. 피고 B, C, D는 공동불법행위자로서 임차인들에게 손해배상 책임이 있

음. 공제약관 제22조(구상권 조항)의 유효성

• 쟁점: 공제약관 제22조가 공제가입자의 고의·과실 여부와 관계없이 공제금 지급 시 구상권을 행사하도록 규정한 것이 약관규제법에 위반되어 무효인지 여

부.

• 법리: 공인중개사법상 보증보험 및 공제제도는 중개업자의 손해배상책임을 보증하는 보증보험적 성격을 가

짐. 보증보험은 실질적으로 보증의 성격을 가지므로, 민법상 보증인의 구상권에 관한 규정이 적용

됨. 따라서 공제가입자의 고의·과실 유무와 관계없이 공제금 지급 시 구상권을 행사할 수 있도록 정한 약관은 약관규제법에 반하거나 공제의 본질에 반하여 무효라고 볼 수 없

음.

• 판단: 공제약관 제22조는 유효하며, 근로자는 피고 A에 대해 구상권을, 피고 B, C, D에 대해서는 임차인들의 손해배상채권을 대위하여 행사할 수 있

음. 관련 판례 및 법령

• 구 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제30조 제1항: 중개업자는 중개행위로 인한 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해 발생 시 배상 책임이 있

음.

• 구 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제30조 제3항: 중개업자는 손해배상책임 보장을 위해 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁해야

함.