서울동부지방법원 2015. 4. 13. 선고 2014가단24540(본소),2014가단24557(반소) 판결 용역비,손해배상(기)

미등록 매수신청대리인의 수수료 약정 효력 및 손해배상 책임

미등록 매수신청대리인의 수수료 약정 효력 및 손해배상 책임 결과 요약

• 원고(반소피고)의 본소청구(약정수수료 지급 청구)와 피고(반소원고)의 반소청구(손해배상 청구)를 모두 기각

함. 사실관계

• 근로자는 회사에게 경매물건(서울 서초구 서초동 *층 *호)의 취득알선, 권리분석, 매수진행 등의 용역을 제공하고 수수료 5,250,000원을 약정

함.

• 근로자는 해당 경매사건의 매각기일에 회사의 인적사항과 입찰가격(283,750,000원)을 기재한 입찰서류를 경매법원에 제출

함.

• 회사는 근로자의 행위로 인해 매각대금을 지급하지 못하여 매수신청보증금 22,400,000원을 몰취당했다고 주장

함. 핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단 미등록 매수신청대리인의 수수료 약정 효력

• 법리: 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제14조 제2, 3항 및 공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙(이하 '규칙')은 중개업자가 경매대상 부동산의 매수신청 또는 입찰신청의 대리를 하고자 할 때 대법원규칙이 정하는 요건을 갖추어 법원에 등록하고 감독을 받도록 규정

함. 규칙은 등록 요건(실무교육 이수, 손해배상책임 보장), 절차(대리권 증명 문서 제출, 사건카드 작성), 의무(성실·정확한 설명, 수수료 설명) 및 수수료 상한을 정하고, 위반 시 등록 취소 또는 업무 정지 처분을 규정

함.

• 법원의 판단:
• 법은 부동산중개업의 건전한 지도·육성 및 공정한 부동산거래질서 확립을 입법목적으로 하며, 매수신청대리는 국민 개개인의 재산적 이해관계에 미치는 영향이 크므로 강한 규제가 요청

됨.

• 미등록 매수신청대리 행위는 투기적, 탈법적 거래를 조장하여 경매 질서의 공정성을 해할 우려가 있고, 등록제도의 취지(사고 위험 감소, 손해 전보 보장)를 무력화시

킴.

• 매수신청대리인 등록을 하지 아니한 채 체결한 매수신청대리수수료 지급 약정은 강행법규에 위반되어 무효

임.

• 근로자가 미등록 매수신청대리인임을 자인하므로, 이 사건 약정은 무효이며, 근로자의 본소청구는 이유 없

음.

• 근로자의 '취득알선, 권리분석에 관한 약정' 주장에 대해, 약정액이 예규상 수수료 상한을 현저히 초과하고 항목별 구분이 없으며, 강행규정 잠탈을 허용할 수 없으므로, 합법적인 항목이 명백하게 분리되지 않은 이상 약정 전액이 무효라고 판단

함. 관련 판례 및 법령

• 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제14조 제2, 3항
• 공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙 제5, 10, 11, 14, 15, 16, 17, 21, 22조
• 공인중개사의 매수신청대리인등록 등에 관한 예규
• 변호사법 제109조 매수신청보증금 몰취에 대한 손해배상 책임
• 법리: 경매절차는 집행법원이 소유자의 의사에 반하여 목적물을 강제로 환가하는 절차이므로, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조 제1호가 정한 '중개'의 개입 여지가 없

음.

• 법원의 판단:
• 회사가 제출한 증거만으로는 근로자가 미등록 매수신청대리를 했다는 사실만 인정될 뿐, 근로자가 중개에 있어서의 주의의무를 다하지 아니했다고 보기도 어렵고, 근로자의 행위로 인해 회사가 매각대금을 지급하지 못하여 매수신청보증금을 몰취당했다고 볼 수 없

음.

• 따라서 회사의 반소청구는 받아들일 수 없